两部门：做好经营性物业贷款管理，贷款资金用途放宽

原标题：两部门：做好经营性物业贷款管理，贷款资金用途放宽

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为促进房地产市场平稳健康发展，充分发挥经营性物业贷款作用，满足房地产企业合理融资需求，1月24日，中国人民银行办公厅、国家金融监督管理总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》。

图片来源@中国人民银行官网

这是继《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》之后，在房地产领域的又一重磅文件。在此《通知》发布之前，在当日国新办新闻发布会上，中国人民银行行长潘功胜谈及有序化解重点领域风险时表示，“近日，人民银行将联合金融监管总局出台完善房地产企业经营性物业贷款的有关政策，支持优质房企盘活存量资产，扩大资金使用范围，改善流动性状况”。

充分发挥经营性物业贷款作用，改善房企流动性问题

《通知》细化了商业银行经营性物业贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求，拓宽了经营性物业贷款的使用范围，加大了金融支持房地产力度。具体要求如下：

1、《通知》明确经营性物业贷款支持的物业类型，是指企业法人持有的已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的综合效益较好的商业性房地产。包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房。

商业性房地产涉及面较广，单纯看商办物业占房地产物业的比重，大致占了10%，意味着既有房企可以增加10%的融资额度，对于商业、办公等企业资金状况改善具有积极的作用。同时，拓展了文旅地产项目，据悉，此前银行对于这类项目的介入较少。

2、《通知》明确了借款主体，即“经营性物业贷款的借款人须依法成立，可以为房地产开发企业。”

业内人士指出，明确这一点的意义在于，消除了银行对于经营性物业贷款资金不得流入房地产领域以及房地产开发企业只能通过房地产开发贷款科目发放贷款的顾虑。

3、《通知》规定，经营性物业贷款实际用途是投向物业本身或与房地产相关领域。可用于承贷物业在经营期间的维护、改造、装修等与物业本身相关的经营性资金需求，以及置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等，不得用于购地、新建项目或其他限制性领域。经营性物业贷款在发放前应明确贷款用途。

《通知》明确2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，除发放经营性物业贷款用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外，还可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。

业内人士指出，此次对经营性物业贷款的用途进行放宽，有利于资金腾挪：经营性物业贷允许直接偿还存量房地产领域相关贷款和公开市场债券，可以更好地满足房地产企业的融资需求，更好地缓解房地产企业流动性问题，但政策效用如何还需要看全国性商业银行执行情况，商业银行发放经营性物业贷款的意愿和能力如何这是关键。

4、《通知》规定，经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年。

通常，银行对经营性物业贷款期限的规定是最长不超过10年，本次通知规定最长不得超过15年，为贷款期限提供了明确依据。在目前经济环境下，有利于存量经营性物业贷款的重组盘活，也有利于新增贷款设置更为客观合理的还款期限。

5、《通知》要求，商业银行要根据承贷物业经营状况、评估价值，以及借款人及其集团公司的偿债能力、信用状况、担保方式等因素，合理确定经营性物业贷款额度。经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70％。

此次贷款额度较现有商业银行的要求有所提升，金融机构在开展经营性物业贷款时要求贷款的原则上不超过承贷物业评估价值的50%，最高不超过60%，通知将承贷的提升到70%，对当前房企流动性将发挥重要作用。

预计释放资金可超5000亿

根据华安基金数据测算，持有可做经营性物业规模较大的上市房企，投资性房地产资产总规模为1.5万亿，其中未违约的房企以及央国企规模为1.3万亿，抵押资产规模4800亿左右，若按照未抵押地产资产可以融资70%，已抵押资产可获得额外20%的资⾦，则新增融资总规模将会超过5000亿。其中，万科可释放额度565亿（2024年到期债务289亿）、龙湖可释放额度918亿（2024年到期135亿），央国企也可受益于当前政策变化。

数据来源：华安基金研究部，钛媒体APP制图

整体而言，对于急需资金的房企而言，关键在于还有多少项目未做抵押、银行在市场化原则下能提高多数放款比例。若落地情况较好，预计万科、金地、龙湖、新城等房企流动性压力将得到⼀定程度缓解。

仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟表示，《通知》的出台，是为了支持优质合规房企，通过盘活以综合效益较好的商业地产、经营性物业为代表的存量资产，改善流动性状况、增加资金融通渠道、扩大资金使用范围、提升资金使用效率，以更好地、一视同仁地满足不同所有制优质房企合理融资需求，更好地落实改善优质房企资产负债表计划，更好地带动房地产行业的现金流状况、投资活动、并购重组回到正常发展轨道，更好地平稳、有序加快房地产企业风险市场化出清，促进房地产市场平稳健康发展。（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健，编辑｜刘洋雪）

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