一周参考消息︱​央行发文：房企经营性物业贷款可用于偿还存量贷款和地产债

原标题：一周参考消息︱​央行发文：房企经营性物业贷款可用于偿还存量贷款和地产债

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2023房地产股市跌了一年，谁缩水得最厉害？

2023年，A/H股房地产板块整体震荡下行，除了7月份，由于国常会推进超大特大城市实施城中村改造一消息，市场迎来一轮阶段性小高峰，其余时间板块总市值几乎均在下滑。

A股2023年地产股走势

H股2023年地产股走势

截至2023年底，A+H股158家房地产上市公司市值之和为16959亿元，较年初下降29.8%。

具体而言，158家上市房企中仅23家市值实现增长，其余135家均出现不同程度的下滑，收跌的企业占比超过85%。

若剔除已遇险企业，典型涨跌幅企业如下图所示：

通过图表，有几点值得注意：

1、A股涨幅较H股更大，但从跌幅来看，A股也较H股更抗跌。

2、A股涨幅中，尽管房企市值实现增长原因不尽相同，但均为国有企业。如国贸，主要因持有较多经营性资产从而获得较高估值；如华发，则因地产业务受到资金雄厚的母公司大力度支持。

3、A股跌幅中，混合所有制企业领跌，金地董事长凌克的离职、万科遭受恶意做空，都使其曾遭到股债双杀，股价一度触及跌停。首开和中交则是因为经营受挫，净利润下滑导致市值跌幅过大。

4、H股涨幅中，大多数民营房企跌得惨不忍睹，作为民营的金辉控股（唯一一家还没有爆雷的闽系房企）却实现了市值上涨，主要原因是其负债率较低，以及它整体发展战略一直较温且不冒进，早期守住了规模欲望，如今看来也是守住了底盘。

5、H股跌幅中，撑到当前的民营企业，基本已是接近山穷水尽的地步，市值出现较大跌幅也很正常。

6、值得注意的是，一向是民企优秀代表的龙湖股市也出现大跌，除了因为业绩低于预期、流动性缩紧外，更多可能还是由于市场恐慌情绪蔓延，从而被误伤；金茂则受过去城市运营发展模式拖累；招商局置地因毛利率持续下降，

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央行发文：房企经营性物业贷款可用于偿还存量贷款和地产债

近日，地产行业连续迎来了两则重大利好消息。

一是1月24日，央行、国家金监总局联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，完善经营性物业贷款的有关政策，支持优质房企盘活存量资产，扩大资金使用范围。

二是1月25日，国新办发布会强调金融业支持房地产责无旁贷，聚焦优化首付比例和贷款利率。

政策利好下，地产股迎来一次久违的集体走强（上次走强是在11月“三个不低于”政策后），1月25日开盘后，房地产板块一度涨超5%。

通知中，针对经营性物业贷款政策有多处调整变化，不仅细化了商业银行经营性物业贷款业务管理口径、期限等要求，还明确了经营性物业贷款底层资产范围、提高了可贷额度上限以及拓展了用途范围。具体来看：

①底层资产：商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房。

②额度上限：明确经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70%，根据以往实操经验，抵押率通常为50%左右，最高不超过60%。

③用途范围：此前，经营性物业贷仅限于归还用于建造该经营性物业的贷款或升级改造，用途监管较为严格，而该次政策出台，允许在2024年底前用于偿还企业存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。

事实上，早在11月央行等召开的金融机构座谈会上，就有企业提出扩大经营性物业贷款额度，以及在12月中国银行表示已首推业内经营性物业贷款产品。本次《通知》则更加完善细化了经营性物业贷款政策，也更具有落地性。

同时，对一些拥有大量优质商业资产的房企来说更能受益，如华润置地、龙湖、新城等这些在商业不动产领域深度布局的房企。

值得注意的是，在央行、国家金监总局联合发文之后，国新办再次表态——金融业责无旁贷，必须大力支持房地产。这像是对此前三个不低于、白名单等政策并没有取得实质性效果的一个呼应。

其实从8月地产股市出现新一轮下行以来，中央已多次表态支持房地产融资：

10月31日，中央金融工作会议提出“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”； 11月23日，金融监管部门据悉考虑允许银行首次向房企提供无抵押的流动资金贷款； 11月30日，三部委联合向金融系统提出“三个不低于”的量化指导要求； 1月12日，住建部、国家金融监督管理总局提出在地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制。

但是，虽救市呼声及政策频出，但市场似乎并不买账。这背后，可能是政策在“力度、落地性”上存在一定问题，此前我们就曾呼吁：银行“尽职免责”真正落实，或许才能使政策真正有效。

如今，经营性物业贷款政策进一步细化完善，以及国新办“责无旁贷”的表述，某种程度上体现了中央层面的救市诚意，也契合当下地产行业急需修复市场信心的需求。我们期待，市场能在政策的苦心孤诣之下，升起一定的暖意。

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文章来源:丁祖昱评楼市 返回搜狐，查看更多

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