刘胜军｜三大工程：中国经济新亮点

原标题：刘胜军｜三大工程：中国经济新亮点

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· 本文来源：刘胜军大局观（刘胜军微财经出品）

文/ 刘胜军

在三驾马车均面临下行压力的情况下，如何突破性地找到新增长动力，是稳经济的关键任务。2023年1—11月份全国固定资产投资增长2.9%，其中全国房地产开发投资同比下降9.4%，成为拖累经济增长的最显著因素。

如何既稳定房地产又避免重回老路？

最近一段时间，中央会议中一个高频词揭示了答案：三大工程。

2023年12月中央经济工作会议指出：“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”。

此前的10月份中央金融工作会议亦指出，“更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。”

从高度上看，“三大工程”被定位成“房地产发展新模式”的重要内容。国务院副总理何立峰指出：

• 在超大特大城市积极稳步推进城中村改造是以习近平同志为核心的党中央站在中国式现代化战略全局高度作出的具有重大而深远意义的工作部署。积极稳步推进城中村改造有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构。

为何要提出“三大工程”？

经过近20年的爆炸式发展，中国房地产市场取得了惊人的发展。但是也存在几大问题：

1、从总量上看，住房已经出现阶段性过剩。因此，继续大干快上地建设新房，不可避免会导致大量资源的浪费。之所以说是阶段性过剩，是因为随着城市化进程的推进，长期内可以消化。中国城市化率65%（户籍人口城市化率48%），远低于发达国家80～90%的水平，但城市化是一个缓慢的进程，需要几十年的时间。

《中国人口普查年鉴—2020》数据显示，中国家庭户人均居住面积达41.76平方米。德国、法国和英国城镇人均住房面积 40 平方米左右。在人口密度较大的亚洲，日本 33.5 平方米、新加坡 30 平方米、韩 国 28 平方米。

据西南财经大学中国家庭金融调查研究中心2022年底发布的《中国城镇住房空置分析》报告显示，中国城镇住房(二手房存量)空置率为21.4% ，商品房空置率高达26.6% 。国家统计局原副局长贺铿在2023中国实体经济发展大会上表示，“现在房地产供应过剩，空置的房屋究竟有多少，各个专家估出来的数字相差很大，14亿人可能住不完。这么多空置房子再要大力发展房地产是不明智的，所以在这种情况之下，房地产企业必须转型，早转型早主动。”

2、从结构上看，出现商品房和保障性住房的严重失衡。长期以来，商品房和保障房的“双轮驱动”出现一长一短，保障性住房建设相对滞后，存在明显短板，在一、二线城市尤为突出。由于房价收入比过高，中低收入阶层和新市民的刚需被高房价排斥。一方面，房地产的供给规模总体上已超过需求规模，房地产去库存压力较大。另一方面，中低收入群体改善住房条件愿望强烈但购买商品房支付能力不足。

中国城市居民的房地产债务占家庭收入比重达到137.9%，高于美国的90%。同时，中国城市居民家庭用于支付利息的比例相当于收入的15%，而美国是7.8%，欧洲一般在8%-9%。2011~2021年间，受住房类贷款快速增长的影响，我国居民部门杠杆率共计上行33.8个百分点，增幅在全球居于首位。在这种背景下，商品房市场将逐步走向“存量市场”，继续既往的快速发展是不现实的。

3、由于房地产发展速度过快，前期的项目普遍存在房型、品质、面积、装修、小区环境、车位等方面的问题，因此，改善性需求成为主流。

因此，中国房地产目前面临的主要是结构性矛盾，核心问题是过高的房价难以匹配中低收入阶层的刚需。

在这种情况下，通过“三大工程”破解结构性矛盾的逻辑就很清晰了：

1、通过保障性住房，为大量中低收入阶层提供可以负担的住房解决方案。在这方面，新加坡最为成功，80%以上的新加坡人住在组屋，组屋最大的吸引力就是便宜，价格只有商品房的1/3～1/2左右！

2、通过城中村改造，解决历史遗留问题，改善居住环境和市容市貌，也可以拉动投资，一举多得。棚户区改造是解决群众住房困难的重要渠道，是住房保障的形式之一，也是充分吸取拉美国家和印度让贫民窟坐大成为城市发展肿瘤、扼杀城市发展活力、激化社会分化的经验教训。

道格·桑德斯（Doug Saunders）是加拿大的著名记者、专栏作家，他走访了全球五大洲二十多个国家与地区，写成了《落脚城市》（Arrival City）一书，指出：政府若希望认真持续地投资能够产生长久而不易销蚀的效益，最有希望的就是城中村之类的过渡性空间。

城中村改造，将拉动诸多行业如建材、装修、物流、基建、家电等发展，引导和释放内需，为工程建设和房地产市场注入新动能。

以广州为例，200多个城中村中有180个左右位于核心的市中心，影响人口上百万。

在过去三年间，上海完成了中心城区成片旧改达185.7万平方米，受益居民9.2万户。2023年-2025年，上海还计划安排新启动30个“城中村”改造项目。

3、面对世界百年未有之大变局和预防自然灾害冲击，从底线思维出发，投资“平急两用基础设施”。由于基础设施领域普遍出现投资过度，“平急两用基础设施”为替代传统的“铁公机”提供了新思路。这类设施平时具备旅游、康养等功能，遇重大公共突发事件时可立即转换为应急场所，从而打造一个既具备日常运营功能、又具备应急响应能力的基础设施系统。这类设施能够有效补齐超大特大城市应急能力建设短板，同时提升超大特大城市旅游、居住品质，更好统筹发展和安全问题。以北京市为例，将围绕旅游居住设施、医疗应急服务、物流枢纽、高速公路服务区旅居以及多功能公共服务设施等5类设施谋划建设一批“平急两用”项目，做好应急能力储备。2023年4月，在北京平谷举办的国家发展改革委“平急两用”设施建设现场会指出，打造“平急两用”型设施，平时用作旅游、康养等，重大公共事件突发时立即转换为隔离收治设施。将“平急两用”理念融入城市整体规划，建设改造一批“平急两用”的民宿和酒店、储备一批单体大型方舱医院、升级一批应急医疗服务点。

“三大工程”思路宏大，聚焦结构性矛盾，为摆脱传统的房地产和铁公机提供了新出路。在具体实践中，需要关注以下问题：

1、保障性住房要真正体现保障性定位。有人建议政府收购滞销的商品房作为保障性住房，这是很难操作的，因为商品房在区位、房型、小区设计、成本等方面都与保障性住房不可同日而语。

2、在保障性住房与商品房存在显著价格差异的情况下，如何防止腐败和寻租将是考验。新一轮保障性住房规划建设，将实施严格的封闭管理，严禁以任何方式，违法违规将新建的“配售型保障性住房”变更为商品住房流入市场。

3、保障性住房要有足够规模，要人性化、多样化，并照顾中产阶层、农民工等不同群体的差异化需求。在这方面，新加坡有很成熟的经验。黄奇帆建议，“使今后中国至少有30%的城市居民可以住在保障房里，主要是相对低收入的人群或是农村进城市落户就业的群体。”

4、要借助市场的力量。在创新方面，市场比政府更具优势。作为上海首批城中村改造项目之一，位于青浦的蟠龙城中村地块项目以竞争性磋商的模式引入瑞安集团，签订了改造合作协议。2023年4月29日，“蟠龙天地”入市后便迅速“出圈”，成为城中村改造的标杆项目。

上海蟠龙天地

5、过去的棚户区改造是全国大中小城市全部涉及，而此次城中村改造明确是在超大特大城市推进。据住建部《2021年城市建设统计年鉴》和第七次人口普查数据，“超大城市”包括上海、北京、深圳、重庆、广州、成都和天津7个城市，“特大城市”则包括武汉、东莞、西安等14个城市。近日，苏州也宣布跻身特大城市行列，至此国内超大特大城市共22个。

魔鬼藏在细节之中。做好“三大工程”，必须大处着眼、小处着手。

2015年中国推出了一轮棚改货币化安置政策，全国三四线城市开启了去库存浪潮。2016年至2020年，全国棚改开工2300多万套，帮助5000多万居民“出棚进楼”，完成投资约7万亿元，下达各类棚户区改造中央补助资金约8000亿元。但是，此前的“棚改货币化”也推高了全国尤其是三四线城市的房价。

何立峰副总理强调：

• 从客观实际看，现阶段推进城中村改造困难大、矛盾多、情况复杂，要坚持问题导向和目标导向，以新思路新方式破解城中村改造中账怎么算、钱怎么用、地怎么征、人和产业怎么安置等难题，探索出一条新形势下城中村改造的新路子。

• 城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程，要从实际出发，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造。实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，促进资金综合平衡、动态平衡。必须实行净地出让。坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式。建设好配套公共基础设施，做好历史文化传承保护。

因此，本轮城中村改造，作为“2.0版棚改”，预计不会采取大规模货币化支持，主要依靠地方政府的探索和市场驱动，需要在改造过程中寻找资金平衡和赢利点。城中村改造将主要通过长期运营方式来实现资金平衡，这与过去通过商品房涨价来埋单的方式完全不同，对地方政府创造性思维和资源整合能力提出了较高要求。

如果能有效推动“三大工程”，再加上商品房市场的改善性需求，中国房地产市场将出现一次重大的结构性调整，有望逐步形成新模式，为中国经济高质量发展做出贡献。

刘胜军

坚持讲真话的经济学家

政治经济学+大历史观

2014 年参加总理经济座谈会

刘胜军微财经创始人

致公党上海市经济委员会委员

山东省人力资源发展促进会首席专家

著有《下一个十年》

山东·菏泽·定陶人返回搜狐，查看更多

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