原创 十城土地财政解码:90%依赖度下降,杭州速滑40个百分点

马无邪2个月前10

原标题:十城土地财政解码:90%依赖度下降,杭州速滑40个百分点

连续两年,全国卖地收入持续萎缩。搜狐城市梳理了重点城市财政预算报告,数据显示,多数城市卖地收入下降,其中杭州降幅超三成,而重庆天津逆势增长。

房地产市场走势不明朗,各地对于今年土地出让收入预期差异较大。杭州、东莞预算收入仅为去年执行数七八成,重庆、广州预算收入微增,而沈阳预算收入增加两倍。

卖地收入影响财力,政府性基金收入面临挑战。乐观地看,财政结构在优化——以十个已公布卖地收入的重点城市为例,九成土地财政依赖度减低,降幅最大的杭州,从2022年的119%回落至去年不足80%。

原创 十城土地财政解码:90%依赖度下降,杭州速滑40个百分点 行业新闻 第1张

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超八成省份卖地收入削减

全国两会开幕,2024年GDP增速目标将再次成为关注焦点,而当前国内经济最大的两个不确定因素,一是房地产,二是地方财政,这二者又密切相关。近两年,国内土拍市场趋冷,卖地收入遭遇连降,地方财政过“紧日子”成为主基调。

回头来看,全国卖地收入曾有两个历史高点:2020年卖地收入占政府性基金收入比重达94%(占比最高);2021年,卖地收入达到约8.7万亿元(规模最高)。随后,卖地收入见顶回落,2022年、2023年分别降至6.69万亿元、5.8万亿元,约占政府性基金收入八成。

粤开证券研报显示,已公布去年土地出让收入的28个省份中,吉林、天津、内蒙古、河北、重庆等地实现正增长,22个省份负增长(9个跌幅超20%)。从规模看,五强省份是苏浙鲁川粤,土地出让收入分别为9482亿元、6470亿元、4156亿元、3952亿元、3818亿元。

去年卖地收入正增长五省,除重庆外其余四个均在北方,且收入规模均不大,最高的河北不到2000亿元,天津、内蒙古约500亿元,最少的吉林不足400亿元。主要原因在于这些省份2022年基数较低(如吉林政府性基金收入下降61%),另一方面,规模越小,变量越大。

研报透露,去年全国土地出让收入同比增速(-13.2%)较2022年同比(-23.3%)降幅收窄,但不利因素是,东南沿海经济大省土地市场疲软,福建(-23%)、浙江(-22.4%)、广东(-18.2%)、上海(-15.9%)、江苏(-11.3%)土地出让收入同比跌幅较大。

此外,中东部十省同比下降超15%,高于全国平均。其中,安徽(-26.1%)、湖南(-22.7%),同比降幅较 2022 年分别扩大13.2个、4.6个百分点。占比超八成的土地出让收入大幅萎缩,直接导致地方政府性基金收入负增长,地方可用财力下降。

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杭甬沈卖地收入降幅超20%

从城市角度来看,“土地财政”区域差异更明显。搜狐城市选取珠三角(广州、深圳、东莞)、长三角(上海、杭州、宁波)、华北(北京、天津、青岛)、西南(重庆、成都)、东北(沈阳)等地12个重点城市为样本,数据显示,杭州、宁波、沈阳等地卖地收入降幅超过两成。

浙江“双子星”卖地收入急降导致政府性基金减收两成以上。2023年,杭州、宁波政府性基金收入分别为2233. 4亿元、902.21亿元,比上年执行数下降30. 3%、25.1%。其中,杭甬土地出让收入分别为2026. 9亿元、824.4亿元,分别下降30. 5%、25.8%。

收入降幅超两成的还有环渤海经济圈青岛和沈阳。去年青岛政府性基金预算收入530.8亿元,相比上年1-11月执行数(766.8 亿元)下降30.8%,如果相比全年数据,降幅更大。而沈阳政府性基金收入104亿元,下降24.1%,其中,土地出让收入88.9亿元,下降20.8%。

深圳尚未披露全市财政数据,但从土拍情况看,卖地收入并不乐观。2022年,深圳出让34宗宅地收入737亿元,去年挂牌17宗宅地,成交14宗收入312亿,算下来出让金额下降近六成。相较而言,上海、成都卖地收入降幅12%左右,广州降幅不到5%,算是值得庆幸了。

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值得关注的是,重庆天津这两个直辖市实现正增长。去年重庆政府性基金预算收入1879亿元(增长7.1%),其中土地出让收入1695亿元(增长8.5%),超出年初预期。预算报告透露,土地出让收入增长,主要是加大“批而未供”土地处置力度和推进资产确权,加强土地招商。

去年天津政府性基金预算收入589.6亿元(增长39.2%),其中土地出让收入537.2亿元(增长41.8%)。单从增速看,天津遥遥领先重点城市;从实际执行数看,政府性基金、土地出让收入分别只有去年调整预算数的59.4%、56.8%。这意味着,全年表现与年初预期相距甚远。

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杭穗土地财政依赖度“降温”

2023年已经翻篇,2024年,各地对于卖地收入预期差异较大。搜狐城市梳理的样本中,有9个城市公布了今年土地出让收入预算,其中北京、上海、杭州、成都、东莞调低了预期,而重庆、广州、天津、沈阳预期变高。这里面,杭州、沈阳分别处于两端。

具体来看,杭州2024年土地出让收入预算1465.2亿元,相比去年的执行数少了561.7亿,降幅达27.7%;同期政府性基金收入预算1646.3亿元,减少587亿元,降幅26.3%。“第二本账”不好看,第一本账来补,杭州今年财政收入预算2761.7亿元,相比去年增加145亿元。

按上述数据测算,“十三五”期间土地财政依赖度(卖地收入/一般公共预算收入)高达140%的杭州,2022年为119%,去年降至77.5%,今年预计为53%。从这个角度来看,杭州地方财政结构优化了。与杭州类似,上海北京成都也降低“第二本账”预期,提高“第一本账”预期。

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搜狐城市梳理的城市样本中,有10个城市公布2023年卖地收入,其中9个土地财政依赖度相比上年降低了,除上述杭州之外,上海、成都、东莞土地财政依赖度降低10个以上百分点;唯一上升的城市是天津,从18.9%升至26.5%,在十个样本城市中依旧属于“低依赖度”。

重庆广州去年卖地收入规模相差不大。值得一提的是,相比“十三五”期间的110%,广州土地财政依赖度去年降至77%。“缠斗良久”两地今年也不敢松劲,重庆土地出让收入预算基本与去年持平,广州则微微调高。近期,重庆调整房产税政策,广州放开限购,各自出招稳楼市。

与杭州、宁波、上海等产业基础良好、财政相对宽裕、对卖地收入下降相对淡定的长三角重点城市相比,部分城市不得不对土拍市场保持乐观。2024年,沈阳土地出让收入预算260亿元,相比去年执行数(88.9亿元)增长192.5%,此外天津预算增长23.4%。

从过往实际情况来看,卖地收入预计数跟执行数经常有差异。目前各地提出的预算数,只能反映“信心值”,最终还是要看楼市表现。地方财政对于土地依赖程度越低,楼市前景带来的不确定感就越少。从这个角度来看,多翻翻“第一账本”,想办法开辟税源、提高财收更靠谱。返回搜狐,查看更多

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