2024年一开年,中国楼市出现魔幻一幕:财政出资垫首付,怎么看?

马无邪5个月前52

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2024年一开年,中国楼市出现魔幻一幕:财政出资垫首付,怎么看? 行业新闻 第1张

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这是熊猫贝贝的第2250篇原创文章

2024年已然启幕,而中国房地产经济产能出清的阵痛还在延续,毕竟债务驱动的经济增长在出清阶段的痛苦不会自己消失,只能不断转移,但是有没有最终愿意接盘消化的对象,那就是另一回事了。

看看2024年春节楼市数据:

图片来源:见图

真的是历史新低。这意味着,三线城市的财政压力肉眼可见,特别是本地没有什么支柱产业,核心产业能为地方创造持续税收收入的城市,楼市低迷的压力传导之下,就是土地财政的必然同步低迷。

所以,2024年才刚刚开年,地方政府层面,驱动债务转移的努力尝试动作,马不停蹄的就出现了。

这其中,比较魔幻的,当属四川省宜宾市下属的一个县城,搞出来的动静,是真的花。

这个最新动向的时间值得重点关注一下:2024年2月18日。

四川省宜宾市兴文县出台产业工人购房补贴政策,内容包括团购优惠、首付缓付、月供垫付。

其中,鼓励企业预发工资交购房首付、可申请专项基金垫付月供等补贴条件引起热议。

鼓励企业预发工资交首付?这尺度是不是有点大了?如此花活,能有多大效果?

更重要是的,国家是个什么态度?

这篇文章,将基于对四川省宜宾市兴文县最新出台的产业工人购房补贴政策动向详细梳理,包括最新进展和动态的跟进,深入挖掘动向背后的因果逻辑和经济考量,并结合实际情况,对后续三线及以下城市的楼市和经济走向,进行一次有深度有态度,有依有据的专题讨论和分析研究。

关注动向,把握本质,看清主线,研判趋势,指导行动。

本文已反复自查合规,不碰红线,语言平和公允,不带价值导向。

内容有依有据,分析理性客观。

硬核内容,错过不再。

以微见著,洞察先机,把握趋势,指导决策。

PS:

文章略长,内容的阅读需要一定的时间和耐心,并且需要进行思考。内容不求讨好所有读者,写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。每个人的认知层次不同,不做强求,这篇文章的内容不是什么大路货,也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文,请结合自身需要和认知需求理性看待。

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图片来源:头条图库

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四川一县“财政出资垫首付”,具体是怎么一回事?

中国楼市迈出了惊人一跳:首付比例跌破了10%,财政出钱帮购房者垫付首付,甚至还可以垫付月供!

率先迈出这一步的,是四川省宜宾市代管的兴文县。

2月18日,兴文县政府办公室官方微信号,发布了下面这篇文章:

图片来源:见图

新政最大看点是:你买房,县财政可以帮助垫付一半的首付,遇到困难的时候还可以垫付月供。

兴文出台的购房补贴政策中,首付缓付政策是由兴文县住建城管局设立基金专户,兴文县财政投入3000万元建立产业工人购房专项基金,为产业工人提供购房保障。

在兴文县空铁新区企业连续工作满6个月,在购房时可享受首付缓付优惠,首付缓付比例不超过50%,总额不超过10万元,总时限不超过2年。

其缓付部分经申请由专项基金垫付,1年内免息,超过1年按银行同期贷款计息。

同时鼓励企业预发工资交首付。

这就厉害了:中国的首付比例一般由银行制定,很少由财政或地方政府干预。

此次鼓励企业预发工资,可以理解为是引导属性,具有创新性,“一般各地很少会在首付款方面有各类突破性的政策。”

按这么说,中国的楼市应该算规则之下的市场经济环境,还是行政主导的计划经济逻辑呢?

这样的动向,其实背景并不复杂:

购房新政的不断出台,被各方视为房地产市场承压的表现,多项购房措施的出台也在鼓励开发企业让利销售,进一步稳定房地产市场。

多地出台楼市新政最根本的原因还是当前三四线城市楼市的去化周期和市场供求关系。

据第一财经报道,根据易居研究院中国百城库存报告,三四线城市去化周期创最近15年新高,为30.2个月。

卖不动,土地财政就无从谈起,都是钱闹的,所以,八仙过海,各显神通,并不奇怪。

但是地方财政主动干预市场规则,这事儿,是不是有点用力过猛,甚至有点离谱了?

事情,就是这么一个事情,有依有据,一目了然。

图片来源:头条图库

2

兴文县楼市新政最新动向:内容火速被删,怎么看?

魔幻动向,魔幻变化,2月20日,有媒体记者搜索发现,“兴文发布”已将该条政策推文删除。记者从兴文县宣传部了解到,具体政策如何实行需要等待房管部门的落地。

图片来源:见图

事实上,在鼓励和刺激当地楼市回暖这件事上面,四川省的中小城市,从2023年开始,就已经全面发力了:

宜宾从去年11月起就印发了《进一步促进房地产市场平稳健康发展若干政策措施(试行)》的通知,鼓励住房消费,实行购房补贴。2023年11月6日至2024年3月31日期间,在宜宾市主城区范围内(三江新区、翠屏区、叙州区,下同)购买新建商品住房的,农村人员、产业工人、新就业大学生、新市民、青年人等群体,按200元/平方米给予补贴,每套最高不超过3万元;教师、医护工作者、现役或退役军人、优抚对象、劳动模范等群体,按250元/平方米给予补贴,每套最高不超过3.75万元;符合政策生育二孩家庭,单户补助3万元,符合政策生育三孩家庭,单户补助6万元。

为吸引和鼓励更多人员来四川宜宾三江新区就业置业,宜宾三江新区对经认定的在新区就业F类及以上人才,以网签合同备案面积为准给予一次性购房补贴。补贴标准和额度分别为C类人才1500元/平方米,最高不超过25万元;D类人才1000元/平方米,最高不超过15万元;E类人才400元/平方米,最高不超过6万元;F类人才300元/平方米,最高不超过5万元。

四川广元自2024年1月1日起执行,在市城区购买第一套新建商品住房的,给予100元/平方米的财政购房补贴,再次购买新建商品住房的,给予150元/平方米的财政购房补贴,以上政策不包含限价商品房。购买新建车库车位的,给予3000元/个的财政补贴。在市城区购买普通二手住房的,按总房款的1%给予购房补贴,购买新建商业用房的,按总房款的1%给予财政补贴。

四川省遂宁市印发《进一步促进遂宁市主城区房地产市场健康发展若干政策措施》,涉及购房补贴、税收优惠、公积金贷款、购房首付比例等27项内容。

不仅仅是四川省,其实全国都一样:

除四川外,春节前后,全国多地出台购房补贴政策,从契税补贴、团购补贴、人才补贴等方方面面加大需求端的支持力度。业内人士表示,出台补贴政策有利于提升房地产市场活跃度,促进房屋销售和去库存。

比如:

2月4日,湖北荆门发布购房补贴新政,提出非中心城区户籍家庭(或产业工人)购房符合相关规定每户补贴2万元。另外,对返乡置业方面,给予高校毕业生、多孩家庭购房补贴,以及给予公积金贷款支持。

2月5日,浙江常山发布了21条房地产新政,其中提出,对于符合条件的三孩家庭,一次性发放房票20万元。另外,还给予购房补助、人才购房补贴、换购住房退税等。

2月7日,江苏省新沂市房产服务中心等四部门发布《关于调整购房优惠政策的意见》,涉及农村居民进城购房、外地来新购房、各类人才购房给予购房补贴,购买商业用房给予契税补贴等9项措施。在新沂市首次购买新建商品住房时,全日制普通高校本科生、硕士研究生、博士研究生分别可获得6万元、8万元、10万元的购房补贴;引进的技师和高级技师分别可获得6万元、10万元的购房补贴等。

2月9日,安徽省六安市叶集区公布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》,支持购房人及企业团购新房和公寓。在购房契税补贴方面,购买叶集区城市规划区内新建商品住宅、公寓的购房人,在政策执行期内完成网签备案的,可按缴纳契税的50%申请补贴;政策还鼓励企业等用人单位团购房屋作为职工宿舍,并给予一定团购补贴。

……

兴文县最新楼市政策出现一日游,这个事情没有那么复杂,用力过猛,行为过线,影响不好,自然,要做出调整和撤回。

不过从这个动向来看,那就是很多过去高度依赖土地财政的中小城市,当下的急,已经非常明显了。

图片来源:头条图库

3

本质分析和趋势研判:从兴文县的新政动态来看,未来中小城市的楼市还有希望吗?

兴文县。它介于成都、重庆、贵阳之间,在全国几乎没有存在感。

越是这样地方,越面临更大的稳增长、保就业压力,因为人口、产业的竞争力均不足。

不可否认的一个事实,那就是这样的城市,远远不止兴文县这么一个,而是基数庞大,并且,在这一轮中国房地产经济出清的过程中,因为过去对于土地财政模式的高度依赖,当下的压力和困窘,是可想而知的。

急了,就会折腾,尺度把握不好,就很容易用力过度。

从2021年,其实各地在松绑这块都花样百出:

派指标鼓励农民进城,二胎可以多买一套房,老人贷款年限到99岁,甚至还高价收购小麦、大蒜、水蜜桃等农产品来抵首付,其实就是变相降价……

当时玩得最花的就是三四五线。

这一次兴文县政策出台一天就删除了,后续会不会背地里执行,不得而知。

但是折射出来的现实情况就是,大多数的三四五线都很难,大家以后各凭本事了。

兴文县是中西部、东北地区普通县的代表。他们都面临着房地产出现拐点之后的财政转型、经济转型,需要克服的困难比较多。

这样的城市,如何从这一轮房地产经济出清过程中突围,保障地方财政体系的稳定,是非常具有代表性意义,值得重视和关注的。

官方数据显示,2022年兴文县的一般预算收入为14.1亿元,支出为37.7亿元,差额部分需要转移支付。

2022年,兴文县地方债还本支出4.1亿元,相当于其一般预算收入的29%。

一个很现实的问题:如果转移支付滞后,或者额度减少,那么对于兴文县这样的城市,地方财政在得不到土地市场的补充之下,算不算技术性破产了?

所以,用力过猛,必然有因。但是很现实的就是,过线了,影响不好,被叫停了。

螺蛳壳里做道场,不是简单的事儿,也不是轻松就能实现的事情。

所以,从兴文县的这次在楼市层面试图通过“大力出奇迹”的冒险做法动向,能够得出一个很现实的结论:

基数庞大的三四线中小城市,因为土地财政模式停摆而带来的考验和冲击影响,或许,还没有真正的到来。

现在国家还有转移支付撑着,广大一线漂的打工人只不过换了个地方给中小城市的体制编打工,那如果没有这样的支持,这些城市的经济运行还能玩的转么?

从楼市,到经济,实际上,很多中小城市,在接下来的时间里面,要面对的压力和挑战,难度很大,而目前来看,除了个别经济底蕴强劲,有实体产业支持的中小城市(主要集中在长三角和珠三角)以外,绝大多数普通中小城市们,前途堪忧。

图片来源:头条图库

写在最后:

普通个体和家庭,要看懂当下趋势,几个至关重要的核心问题

事情并不复杂,该说的也说到了位了,文章最后,基于以上的分析,回到个体角度,和大家分享几点个人的思考和观点,不一定对,权当抛砖引玉,供大家进行一个讨论和参考。

1,从兴文县的政策一日游动向来看,国家层面对于房地产经济和楼市的政策定力以及红线意识,依然存在,并且保持坚定。

2,兴文县对于楼市的动作,折射出来的是地方财政吃紧,以及因为过去长期土地财政依赖带来的转型阵痛。

越是在当下发力楼市,玩的很花的城市,大概率后续房产价值和经济都要持续承压。

这些城市的房子,纯消费都算不上,完全就是债务转移的渠道了,不要碰,千万不要碰。

更不要有什么幻想。

3,一个当下楼市明确的逻辑:

随着政策的逐步放开,优惠的逐渐叠加,总有那么一部分需求会被释放出来,然后媒体会大肆宣扬什么数据全线回暖。

但随着这部分人继续被套,慢慢的,政策的效果就会逐步减弱,直到没有任何动作能提起大家的兴趣。

政策的变动只能导致财富的短期转移,无法创造财富,也无法影响长期规律,所以该跌还得跌。同理,楼市也是因为其自身的供需需要平衡,所以呈现涨跌,如果政策和供需规律方向一致,那它的同向振幅就会扩大,这时候“听政策的话”就吃到红利了;

如果政策和供需规律的方向相反,试图“逆天而行”,强行在趋势远未结束的时候试图去扭转,那它就会呈现短期和规律方向相反,长期方向依然不变的现象,这时候每一个和政策反着做的动作,就都会是利润来源。

4,对于改善,迁徙刚需,资产优化置换群体而言,2024年开年以后这一波窗口期一定要重视,过了这个村,可能未来很长时间里面,都没有这个店了。

以上,就是基于对四川一个县城最新在楼市政策上的魔幻动向和最新发展变化梳理,进行的一次专题讨论和分析研究内容,和各位头条的读者朋友们,进行一个交流和分享。

图片来源:头条图库

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以上正文,来自@熊猫贝贝小可爱

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